香港人買越南樓全攻略｜流程、費用、法律要點（2025 最新指南）

講起東南亞買樓，香港人可能會諗起泰國、馬來西亞。不過，過去幾年，越南樓市其實跑贏咗好多東南亞市場。台灣同韓國投資者早已進入越南，原因係：經濟高速增長、「中國＋1」的外圍環境、基建投資大、外資不斷湧入，加上入場門檻低、本地需求強勁、人口紅利支持，令越南房地產市場潛力備受關注。

根據 南華早報（SCMP, 2025/8/15） 報導：「A similar picture is emerging in Vietnam. In Hanoi, condo prices have soared by 87 per cent over six years.」
VietnamPlus 指出，2025 年第 2 季，河內公寓平均售價已達 每平方米 75.5 百萬越南盾，較 2019 年增長接近 90%。
至於 胡志明市，根據 The Investor VN 數據，過去五年升幅約 35%，雖然相對較小，但仍屬穩步上升。

我自己自 2018 年開始投資越南物業，至今持有過 5–6 個單位（包括已出售的）。以下分享我認為 香港人最需要知道的重點，希望幫到有興趣入市的你。未來我會再寫更深入文章，逐一拆解細 topic。

一、香港人可以喺越南買樓嗎？

答案係：可以，但有限制。

1.物業種類限制：只可買 公寓（apartment/condo），唔可以擁有土地或獨立屋（除非你係越南公民配偶）。

2.擁有權年期：無 Freehold，最多 50 年 Leasehold，期滿可再申請延長。

3.外資比例限制：每個樓盤最多 30% 單位可售予外國人，所以唔好過度估計外資炒高樓價的影響。

4.產權文件：外國人買樓後可獲 Pink Book（紅本），係官方產權證明。

⚠️ 重點提醒：

• 外國人冇土地擁有權，即係唔可以直接買「地皮」或「排屋」。

• 中國護照買家：由於「九段線」政治爭議，不是所有樓盤都能買，甚至可能無法申請 Pink Book；但 香港護照基本無阻，公寓投資相對安全。

二、香港人買越南樓流程

香港人買越南樓流程大致分為四步：

1. 選擇樓盤（地點＋發展商）

• 河內：2019–2025 升幅近 90%，短期內急升。

• 胡志明市：外國人多、租金高，呎價偏貴，2025 開始購買力逐步回流。

• 發展商：要揀有實力同良好口碑的大型 developer，避免「爛尾樓」。

  • 💡 個人經驗分享：我曾經透過香港經紀買入一個樓盤，發展商老闆後來因案件入獄，導致 Pink Book 出唔到，單位幾年都無人問津。直到今年佢出獄後市場先回暖。呢個例子提醒大家：發展商背景一定要查清楚。

2. 簽署合約

• 意向金：熱門新盤需先交 VND 100–200M（HKD 15,000–30,000），否則連購買資格都冇。

• Booking Agreement（預訂協議）：支付 5–10% 訂金鎖定單位。

• SPA（買賣合約）：列明單位細節、付款進度、交樓日期等，通常需要律師或公證人監督。

3. 付款方式

• 首期：10–30%（部分熱門項目甚至要求 7 日內付清首期，投資者要確保資金到位）。

• 中期：隨工程進度支付，通常分 5–6 期。

• 尾數：交樓時一次付清。

• 一次性付款：可享 5–10% 折扣。

• ⚠️ 外國人無法做 mortgage，要準備足夠現金流。

4. 交樓及 Pink Book

• 單位交付後（一般已支付 95%），大部分情況下發展商會協助辦理 Pink Book。外國人需額外支付公證及雜費，約 US$300–500，最後再交清 5%。

• 現況（2025 年 8 月）：沒有 Pink Book 仍可轉售（以 SPA 文件作憑證），但政策可能收緊。

三、香港人買越南樓需要幾多錢？

1. 物業價格

• 河內市中心新盤：US$3,000–6,000／m²。

• 胡志明市核心地段：US$4,000–7,000／m²。

• 例子：河內市中心（類似香港鑽石山/觀塘），50 m² 單位約 US$150,000–250,000（HKD 120–200 萬）。

2. 稅項與雜費

• 增值稅（VAT）：10%（通常已包含）。

• 維修基金：2%。

• 登記費：0.5%。

• 印花稅：少數情況適用。

• 管理費：HKD 0.6–0.8／呎／月（通常由租客承擔）。

3. 中介佣金

• 新樓：1–2%，多數由發展商支付。

• 二手樓：約 2%，由賣家負責。

4. 額外溢價成本（俗稱「搶樓費」）

• 熱門新盤往往需額外支付 VND 50M–200M 才能買到，金額視乎戶型受歡迎程度及代理談判能力。

四、香港人買越南樓的法律要點

• 土地不屬於你：外國人冇土地擁有權，只擁有公寓使用權。

• 買樓資格：只需有效護照，一般毋須工作簽證或長期居留。

• 擁有年期：50 年 Leasehold，可續期。

• 繼承權：外國人單位可繼承或轉讓，但需符合法律。

五、香港人投資越南樓要注意的風險

• 發展商風險：避免資金鏈不穩的小型 developer。

• 外匯與匯款：

  • 正規方法：銀行 TT 或支付服務（如 Wise）。不少外國人會用 HSBC、渣打，30 萬港幣可做 Premier Banking，由銀行 RM 提供專人指導。

  • 灰色方法：USDT／USD 黑市或金舖交易，雖然有人用，但風險極高，將來可能被追溯。

• 租金回報率：

  • 2020 前：4–6%。

  • 2025：因樓價急升，跌至 3–4%。

  • 市中心現代公寓需求強，供不應求。

• 市場風險：受政策、匯率、經濟波動影響。VND 波動性大，投資者要接受匯率風險。

六、總結

對香港人而言，越南樓市係一個具吸引力的投資選項：

• 入場價低：HKD 150–300 萬已經可以入場，但因無 mortgage，需要充足現金流。

• 潛力大：經濟增長、基建落成、城市化加速。2025 年上半年 GDP 增長達 7.5%。

• 回報合理：平均 3–4%，仍比香港住宅高。

⚠️ 但要留意：

• 外國人只可買 apartment，擁有權限 50 年。

• Pink Book、SPA 文件要處理妥當。

• 發展商選擇極為重要，避免中伏。

👉 總括而言，如果你想多元化投資，又唔想只靠香港樓，越南係值得考慮的市場。但出手前，務必要做好功課，計清楚成本同風險，並諮詢專業顧問。